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戎美老板杂谈–如何买房

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这个文章迟迟没发,是因为我写的和很多人先看的并不一样。我希望大家看了之后有资产配置的概念,遵守trading的基本原则(principles),比如在资产上升波段,必须持有,而不是折腾;交易频率与交易成本成反比,等等。而不是仅仅想知道“房价会跌么?”“房子过剩么?”“某某城市某某地方可以买房么?”

澄清几点

1. 我自己并不炒房,我买的都是自住或者自用的,只有个别海外房产出租

2. 房地产并不是暴利行业,比起医药、时尚、日化、食品、饮品等等产业差远了,房地产行业的毛利率甚至未必有服装行业高,但房产是受欢迎的抵押品,可以加杠杆,导致ROE可以很高,而其他行业比如服装,除了三角债,很难加杠杆。这个无论对房企还是家庭,都是适用的。房地产行业很容易scale up(规模化经营,模式化模块化复制),其他行业,比如服装行业,有可能很难,需要走差异化经营,过于依赖创始人等等天然瓶颈。

3. 不回答在哪里应不应该买房的问题。每个人面临的选择是有限的,你的最优选择,取决于你的next best alternative。

4. 主要是让大家有资产配置、财富优化的概念,遵循交易的基本原则。

5. 解析一些常见的误解,以便大家不要被“舆论”误导。

正文:

         中国的楼市差不多是30年历史,大部分家庭的财富基本都来自房子,老一辈的收入也基本来自房子,比如,起薪36元/月,省吃俭用一辈子,到退休,退休金也不足千元(退休金是最近十几年涨起来的),唯一明智的,是房改的时候,花了1-5万买了套房子,现如今涨到了100-500万,运气好,赶上拆迁,一拆二或者一拆三,身价几百上千万,成为了老一辈最大的一笔横财,或者最大的遗憾(比如当初有机会一家子四五口人花两三万买两套房子,结果因为觉得房子够住了,主动放弃了其中一套,损失了好几百万)。

很多老板,不管原来做什么行业,基本都会涉足房地产,所以,金融、房地产、it相关,差不多是中国的三大支柱产业,一线城市基本都是搞这些产业的。

         说到楼市,大家喜欢拿日本和美国举例子,作为前车之鉴。其实中国和日本、美国有文化、国情上的巨大差异。美国是真正地大物博的国家,有广袤的私有化土地,全国都有较好的基础设施和汽车文化(在美国没车寸步难行)。日本基本是与美国相对的另一个极端,土地稀缺,人口稠密,自然资源匮乏,几千年养成的节约物料的习惯几乎已经刻在每个AGCT里。每个美国人都喜欢自己住大房子,开大汽车,有钱的很容易实现,没钱的硬着头皮借钱也要实现。日本人比较奇怪,即便是有钱人,他们也没有住中国或者美国意义上的大房子、开大汽车的习惯。他们习惯把狭小的空间井井有条的利用起来,宁愿买精致的奢侈品,也不愿买一堆普通产品。每个东西都有mini、小、常规仨版本,而不是大、敲大、“比逼格还逼格辣么大”仨版本,就算买饮料,日本的大杯也是比美国的中杯小很多的(美国没有小杯,呵呵)。当然日本和其他东亚文化一样,对土地和房子有天然的热衷,有房有地,有粮有钱,才有安全感。而中国人呢,自古以来对于土地和房子就有深入骨髓的热衷,而新时代,因为没法真正喜欢土地(私人没有办法持有土地产权),所以只能喜欢房子。

         日本人对后代的照顾,相比中国人,要差不少,孩子是相对独立的个体,工作了就得靠自己。美国人比日本人还差,一般付大学前两年学费就算不错,后面自力更生靠自己,所以很多美国人大学毕业都是负资产起家的,工作5-10年才能攒够首付,然后订婚、结婚、生子。中国文化和日本、美国完全不同,中国人恨不得对子女掏心掏肺,对子女的子女都要照顾的无微不至,如果还有余力,把玄孙们安排好,也觉得是应该的。这导致中国人买房置业的意愿无限强烈。

         华人有不喜欢大房子的么?呵呵,应该没有。段子手说,房子辣么大,打扫卫生怎么办?如果你本来有1000平米的房子,其实您可以勉为其难的把它缩减到,比如950平米,然后,省下的50平米的钱,请一个阿姨50年,或者请5个阿姨10年,帮你搞卫生….那10年后怎么办?一般来说,中国有1000平米房子的人,在同一套房子里,不会住满5年的,10年他应该已经换了1-2次房子了….房奴的意思,不是一辈子背房贷,而是一辈子在折腾房子,买房、装修、搬家,买房、装修、搬家,买房、装修、搬家,买房、装修、搬家,每三五年一个循环…….一个典型的中国人,应该是每年换手机,每两三年换车,每四五年换房子,最好不要换老婆,呵呵

         世界上有俩样东西是稀缺的,一是钱永远不够用,二是时间永远不够用,如果要非找第三样出来,那就是房子永远不够住。据说中国的人均居住面积已经有三四十平米了,听着不少,但实际上中国讲建筑面积,得房率算个80%,其实也就三十来平,差不多人均两小间的样子。而且,我想说的是,即使人均居住面积达到三四百平米,大家也一样会觉得不够住:卧室太少,卫生间太小,东西没地方放,孩子没有足够的学习、玩耍空间,老人们想互不打扰分房睡,没地方,家里没有足够多的书房,没有足够多的地方把服装鞋帽包体面的存储,没有足够多的地方放运动器械,没有足够的停车位,更何况还想给喵们一个单独的有阳光、不受打扰的房间,如果有条件,我希望给每只猫一个独立的、有阳台的房间,然后再给他们一个大的公共空间一起玩耍,可惜没有。而狗狗们只能屈居在院子里、庭院里、或者阳台上…..如果你刚好是悲催的80后,那么,再过十年二十年,你会有4个行动不便的老人需要你给他们提供住宿,你们夫妻俩(假设没有小三),你们有两个孩子,你们俩孩子的小家庭各有仨孩子,一共6个。请问,你需要多大的房子,才能容纳这一个大家庭,共享天伦之乐?为了孩子的茁壮成长,每个小孩子得有一只猫一只狗相伴吧?家庭富裕的,也许还得人手一只pony,多少千平米才能满足一个人内心深处的幸福梦?老外大家庭是一年一次聚会,孩子各安天命,中国人但凡有余力,恨不得把孙子孙女外孙子外孙女曾孙子曾孙女都安排的妥妥帖帖,这就是国情和文化的最大不同。

所以,那些说,房子不用大,够住就好的,一般都是刚从四人、六人宿舍出来,刚有个单间的人。谈空置率、谈供应过剩的,一般是两类人,一类是月薪5k的小编(贫穷限制了他的现象力),另外一类,是住在不要钱的房子里的人(他们的房子是分配的,不花钱,所以希望别人最好没房住,即便有钱,也最好不要住比他更好的房子)。一个五口之家,按人均400平米计算,需要2000平米的房子才勉强在一个地方够住;如果这个家庭因为工作、学习的原因,需要在两个地方安家,比如一个在苏州,一个在上海;或者一个在上海市区,一个在上海郊区,那么,他需要4000平米房子才能够住。一个四世同堂,儿孙满堂的大家庭,比如有四五十口人,人均四五百平米,那么他至少需要两三万平米才能共享天伦之乐。如果这些人老家有房子,北上广有房子,海外有房子,那么一个四五十口人的家族,在世界各地拥有十来万平米的房产,一点都不过分。然后大家还需要讨论空置率,讨论房子是不是太多么?房子多从来不是问题,没钱才是问题。

         为毛是四五百平米一个人,因为全国人均是36平米,怎么着也得是人均的10倍以上才比较舒适,就好比要想体面的生活,你的收入和家庭的收入,最好是当地平均水平的10倍以上。赚人均收入10倍钱就够花了么?肯定不够;住人均面积10倍的房子就够住了么?肯定也不够。什么是豪宅,女主人有四五百平米独立的衣帽、化妆楼层,男主人有160平米以上的独立健身房,家里的院子可以养pony而不是仅仅养条狗,每个孩子都有自己的两三百平米的playground,这叫豪宅,很不幸,绝大部分人有生之年都没有机会住这样的豪宅,所以,大家挤挤吧,凑活过呗。

         小结:在中国,房子太大或者供过于求都不是问题,买不了(限购)或者没钱买才是问题。

         回归现实世界,中国从古代开始,一个典型的家庭是5口之家,其中成年男性1-2名。计划生育时代,家庭趋于小规模化,而现在,家庭规模又开始慢慢恢复,4-5口之家居多,倘若对应于城市人均36平米的居住面积,那么一个家庭的房子应该以140-180平米为宜,这差不多就是所谓的改善型住房的标准,这是从面积上来说,比较务实的状况。但是因为限购或者代沟问题,户口上的家庭,是趋小的,比如人均大概只有2-3个人一户,道理很简单,父母有房子,孩子结婚的时候,婚房是另外买的,当然自立门户。而且即便是改革开放40年,计划经济依然无处不在,比如父母一个户口本,儿子儿媳一个户口本,可以以两个名额的方式参与摇号买房,更别说还有假离婚的。据说上海一个户口本上平均是2.6人,一套房子的平均面积是60平米,每个户口本都必须有一套房子,有的房子没有对应的户口本,供大家参考。

         正常家庭,应该买或者住什么样的房子?从房子价值来说,我会建议房子的总价,是当年家庭收入的10倍。比如一个家庭有5口之家,有3个人有工作,人均工资是当地的2倍,比如上海2018年预计人均工资是9.5万,9.5*2*3=57万,家庭财产性、经营性收入占比,比如40%,那么这个家庭的总收入估计在100万左右,他们适合买1000万总价的房子。如果要住热闹一点的地方,房子就得小一点,比如140平,单价差不多是7万左右,也许可以中环附近的房子。倘若要挑大的,大概只能去外环附近了。理想的状况是家庭收入(个人收入)超出当地平均水平,比如2倍以上,这样预算会比较高,可以用来提高单价(比如单价是当地平均的1.4倍)和面积(比如面积是当地主流房型平均的1.4倍)。如果人均收入、家庭收入能达到当地平均的10倍,那么选择面就会宽广很多。

         收入和房价是很tricky的东西,如果按人均收入来计算,大部分人都不可能买得起房,但事实上大家基本都有房,很少有人睡马路上。其实是因为中国的收入统计口径有问题,比如我们统计收入时,一般会强调可支配收入,但实际上,某些不可支配收入,也是可以作为买房的支付手段的。比如老上海人,在黄浦区有套50平米的老房子,现在单价十万,总价就是500万,某年房价涨了10%,那么家庭财富就是增加了50万,倘若老夫妻俩人每人年薪15万,小孩子大学毕业第一年10万,仨人合起来就是40万工资性收入(我们粗算算,不去计较太细的东西),家里过去十多年一直省吃俭用,有个一两百万金融资产也正常,按每年保守5-10%的收益,一年也是十多万,这样,如果我们用“家庭买房可支付收入”口径,他们的收入也可以过百万。所以,老上海人,和来上海定居满十年的新上海人,想买房子虽然不容易,但也不是那么难;同理,老上海人和老的新上海人,想改善住宅,换更大的房子,虽然不容易,但也不是不可能。难的是初来乍到的外地人,以及虽然在本地,但是收入在平均线以下的人(事实上,只有有上海本地户口的人,有房,才有可能乐于接受稳定、轻松,但工资水平低的工作,外地人反而无法接受)。

         下面聊些具体的。

首先是大家最关心的东西,房价会不会跌。看是哪的。比如说,外滩的房子或者外滩对面陆家嘴的房子,我猜只要中国还没实现共产主义,应该是不会跌的。道理很简单,如果外滩的房子是5万,松江新城的房子是5万,昆山花桥的房子是5万,内地某贫困县城的房子也是5万,你捡了2张彩票,发现中了两个500万,你买哪里的?啥,你再买800万彩票?啥也甭说了,没有共同语言(btw彩票是穷人税)。

         经常有人说,从消费角度看中国,是两个市场,一个是7000万有护照的人,代表消费升级,和剩下的13亿多人,代表消费普及和降级,没毛病。

         从投资或者房产等大项目支出来看,其实中国有仨市场,一个是最有钱的千分之一,差不多140万人代表的有钱人(代表高收入),其次是7000万有护照的人(代表中等收入),剩下的就是13亿多的其他人。衡量房价是否合理,和第三类人显然是没有关系的。

     以最有钱的140万人为例,假设他们每人每年拿1000万出来买房,那就可以在不借助任何杠杆的情况下,买下14万亿的房子。14万亿啥概念?据说中国2017年全年的房地产交易额是13万亿。也就是说,其他人都不买,只要这140万人坚持买买买,他们可以包揽全国每年的房子。

         如果这140万有钱人只买一线城市市区均价10万一平,比如140平一套的房子,他们可以每年买下100万套房子,如果加2倍杠杆,这140万人差不多就能买下200万套房子,如果加3倍杠杆,就是300万套。一线城市市区,每年有这么多房子么?或者,一线城市的市区,容纳得了这么多房子么?为了阻止这些人买买买,一线城市全力限购,主要的限购对象基本都是这140万人,其他的属于误伤。

         140万最有钱的人,可以每年都拿出1000万么?可以。他们想买这么多房子么?想买。所以,真的不要担心购买力和价格问题。对于这140万人来说,困扰他们的是限购,或者他们有其他更好的投资渠道。

         前面说了,收入很tricky,其实房价也很tricky。不同地段房价有差异,即便同一个楼盘,也会有差异,就算是同一栋楼,楼层差也会构成实质性差异。以上海外滩为例,相差一层楼,房价相差4-5千,同一栋楼,第10层的价格也许是10万一平,40层(实际层数,标称的也许是五十几楼,因为要避开4,避开13,也许还要避开7)的房价起码是二十几万,顶楼一般在三十多万一平。为啥?因为10层你只能看到另外一栋楼,是楼景房,而40层可以看到黄浦江全貌,是无敌江景房,哈哈哈。也许有朋友说,出两三倍的价格,只为了看江景,值得么?答案是:值得。躺在270度无敌江景的敲高层卧室里,会真的有幸福的感觉。

         月薪5千的小编们经常嚼的段子,是人均收入的增长,落后于房价的增长,maybe yes,maybe no,因为前面说了,“收入”一般统计的是可支配收入,而不是可支付手段。抛开统计口径的偏差,我们必须正视社会阶层和收入差距。无论中国还是美国,过去40年,有钱人财富增长的速度是远远快于中产阶级的,中产阶级的增速,又显著快于中低收入者。你总不会觉得上海的房价是由13亿中国人民的收入决定的吧?一线城市市区的房价,基本是由140万最有钱的人的收入决定的,混得好的有钱人,差不多收入每5年会增加10倍,每10年增加100倍。今年是改革开放40年周年,但改革是从农村开始的,城市里的改革基本上是从30多年前开始的,而有钱人的财富暴增,基本上是从20年前开始的(1998年开始),混的好的有钱人,在过去20年,财富基本上暴增了一万倍,嗯,您没看错,是20年一万倍(这些人可能是卖玉米起家的,卖白菜起家的,卖衣服起家的,卖软件起家的,但现在他们的主营业务,一般都在it相关、房地产相关、泛金融相关)。就算是2013年之后赚钱不容易,10年财富增加10倍,对有钱人来说真的没难度,如果没有限购,外滩、陆家嘴的房价分分钟过百万。中国人安土重迁,能在家门口体面幸福的生活,干嘛要不辞劳苦颠沛流离去过外乡人的生活?再说上海、北京、深圳,哪点比纽约、东京、巴黎、伦敦、香港差了?差也最多不过10年左右的差距,市区连十年都不到;一线核心区,已经隐隐约约超过了世界上其他国家的一线城市了。我们应该为祖国日益繁荣昌盛高兴。

         一线城市会对周边有巨大的虹吸效应,会把资本、人才聚集过来。一线城市也有溢出效应,会对周边辐射。从目前来说,辐射范围差不多是一两百公里,一两个小时路程的地方。这些地方的发展,包括房价,也会被带动。至于比例是多少,不好说,也许上海市区(狭义)均价10万,苏州市区(狭义,指老市区、新区、园区核心位置)均价5万,苏州下属县级市市区(狭义)2.5万,这样的梯度比较合理。

         我会一再强调“狭义”的概念,或者核心区的概念,因为上海真的很大….苏州也很大…总不能认为这些地方都是一样的吧?呵呵。以上海为例,粗略的分一下,内环以内是强一线,中环内环之间是弱一线,中环、外环之间是强二线。外环之外,部分地区算二线,有的地区算三线,有的地区只能算四线,有的地区基本是野猫不拉屎的地方。

         小结一下,一线城市的房价(指一线狭义市区),基本是由中国最有钱的140万人决定的,一线城市外围、二线城市、三线城市市区的房价是由7000万人决定的。其他地方随意,who cares?大家努力做第一、第二类人吧。这两类人的收入保持增长,房价就不会跌,哪天地主家也没有余粮,财主家也没有铜钿了,一线城市、二线城市的房价就该跌了。题外话,因为不当宣传的遗毒,不少人对有钱人羡慕嫉妒恨。但是你冷静想一下,当中国首富账户余额只有98块钱,上海外滩房价跌到9.9块钱一平米包99年物业费的时候,你的生活是啥状态,你开心的起来么?

         一线城市,二线热门地段、楼盘,出现价格下跌只有一种可能,是商品货值太高,短期内流动性出了问题(distressed assets),这个和长期的楼市走势没有毛线关系,和短期流动性有关。交易守则告诉你,当资产处于上升波段,你应该持续持有,而不是一会买一会卖。当交易成本很高的时候,你应该降低交易频率,而不是频繁还手,赚钱的都被交易成本拿走了大头。

第二个问题,在哪买房?

         就近向一线、二线靠拢,表问为什么。实在没能力去,那就算了,能在哪算哪吧。未来的趋势,是集中度会更高,强者恒强,贵者恒贵。如何判断哪里是一线、二线或者一线、二线附近?除了看官方名单,看限购清单,看统计数据,还可以看看有没有高铁,有没有地铁吧,有没有轻轨,有没有高架,有没有国家级高速公路。现在没有,未来三五年内也不会有的地方,还是算了。

         为什么说就近?因为中国地大物博,文化差异很大,拖家带口去一个新的地方,也许要十年才能适应、也许要二十年才能融入。当然,读书是个契机,徐州人,在苏州读书,然后在苏州找工作,然后在苏州谈婚论嫁,然后在苏州买房,在苏州定居,这个很自然。中国大部分地区,对读书人有基本的尊重,你在苏州读书,毕业后年薪10-30万,举家之力买房,邻居一般会挺乐意接纳你们。你是西北人,在苏州某批发市场摆摊,年收入20-60万,也买了套房子,邻居也许需要一段时间才能接纳你们。但如果你是隔壁无锡人,在苏州摆摊,也买了房子,邻居接纳你的时间会很短,因为无锡和苏州的文化、生活习惯的差异非常小。这个和地理炮,和地域歧视关系不大,和文化差异,生活习惯差异,关系很大。好比浙江、江苏的老板们喜欢在上海买房,而不是喜欢去深圳、北京买房,一个道理。

         所以,我并不推荐大家为了买房子,千里迢迢举家搬迁,而且建议大家就近选择一二线城市安居乐业。或者趁着自己读书、子女读书的契机,去自己、子女心仪的地方。

         选定了城市,就该选地段了。选地段最简洁的方法,是从地铁站开始。以上海为例,老上海和江苏人喜欢浦西,所以,我们可以从南京东路站出发(只是举个例子,从人民广场站出发,也没毛病),然后一个站,一个站的下去看,看有哪些楼盘,离地铁站实际步行需要多长时间(比如优先考虑10分钟内能走到的),看楼盘价格、总价是否能承受,户型是否喜欢,小区风格是否对胃口,装修是精装还是毛坯,一手还是二手,属于哪个学区,去上班的地方是否方便,周边有没有配套设施,日常购物是否方便等等,等等。

         对于新上海人、浙江人,也许喜欢浦东居多,可以从陆家嘴站出发。还可以根据自己的行业定,从所属行业龙头企业集中的地方开始捋;也可以按孩子们想去的学校捋。

第三个问题

         户型。对于自住型的,可以买力所能及内最贵最大的房子。对于投资性,建议买单价中上等,面积较小,总价中低的(比如两室一厅)。这样的房子适合出租给职场新人,所以要交通便利(意味着单价不会太便宜);买房的应该是跃跃欲试的入门级炒房者,或者外地新来的,经济条件有限的,总价中低,有利于成交(流动性好)。投资型买房,是不适合买别墅的,更不适合买偏远(野猫不拉屎)的地方的别墅。理由有两个,其一,有钱人一般都已经有别墅了,对新别墅的需求不大;第二,有钱人都怕死,不愿意住在野猫不拉屎的地方。投资性买房,不适合买商业房(比如写字楼、商铺)。商铺、写字楼的升值,主要来自周边商业环境,这种驱动力,散户是没办法介入的,只能听天由命,只有大集团,大公司,他们可以通过干预规划、改造周边环境,来换取升值空间,不是小散们可以玩的。一个商铺可以从8万,五年内涨到200万,也可以一年内跌倒120万,有这个心有这个能力,你还不如去炒仙股呢(珍惜生命,远离A股,谨慎参与港股)

第四,房地产是暴利行业么?

         这个问题我十年前在新加坡和一群在海外的中国青年才俊们讨论过。愤青们一致认为,房地产是暴利行业(无论是对开发商还是炒房客),但实际上,房地产不是暴利行业。房地产行业的毛利率,是低于服装行业的(指实体零售品牌)。区别在于,房地产行业可以加杠杆,比如加四五倍合规的杠杆,在通过一些列操作,也许可以加到十倍杠杆。而其他产业,比如服装行业,加杠杆是非常难的。所以,房地产是一个ROC正常,ROE可以很高的行业,并且,由于过去20年,房价一直处于上涨为主的状态,风险小很多(房地产商的库存,会随着房价上涨,几年之后成为额外收益,而服装放三四年,残值就归零了)。所以,房地产老板们能赚大钱,炒房客能赚小钱,是因为房地产行业能加高杠杆,且风险偏低,而不像其他行业,要么难以加杠杆(比如服装行业),要么风险很大(比如期货)。

因为不是暴利行业,所以对于普通家庭来说,并不值得倾家荡产去投资房地产。

题外话,轻工业投资回报期,一般都是2-3年, 也就是说,对于老板们来说,每2-3年资产翻倍,是合理期望,这样算下来,差不多是10年10倍的财富增长(不考虑投资失败的情况)。对于全国大部分地区来说,房价十年10倍也是正常、合理的投资回报,低于这个,其实是落后于其他投资的,高于这个,才值得加大房产配置的比例。

第五个问题 什么时间点买房?

         任何时间都可以买房。区别在于,房价上升阶段,你很难买到心仪的楼盘、楼层、房型,你也不会有啥议价能力。而在房价平稳阶段,你可以有充裕的时间挑挑拣拣,还可以砍价。房价是有风向标的,基本上上海楼市会比苏州楼市早启动4个月,苏州楼市又会比苏州下属的县级市早启动若干个月。所以,时不时留意一下一线城市的真实房价走势,留意一下shibor,留意一下各地的调控政策,没坏处。中国的任何产业都被金融化了,周期基本都是5年左右一个轮回,所以,在每个周期的平稳区买房,好过在上涨期去抢房。在房价平稳区,持币观望的朋友,可以把手头的资金用来投资可以快速变现的金融资产(股票不推荐),从容选购;在房价上升期,有啥买啥。

第六个问题,海外置业。

         有段时间,国内限购,有钱人只能去国外买;后来外汇严格管制,海外买房也不容易了。如果因为国内买不起,想去国外买呢?应该死了这条心,除非你打算在国外居住较长时间(比如读书、比如工作,比如5年,最好10年以上)。地球上最好赚钱的地方就是中国,同理,买房最划算、升值潜力最大的地方也一定在中国。地上有一堆100块钱的人民币,你不捡,非要去捡1000元一张的津巴布韦币,那真没办法。

         基于投资目的海外置业,只适合国内限购、有钱没地花的人(没有更好投资选择的人)。海外置业需要买单价贵,总价合理的房子,这样的房子一般交通便利,流动性良好。

         海外置业适合有海外学习、工作、生活经历的人。一个地方好不好,只有你真是的去生活过,才有切身体会。

         海外置业和国内置业一样,优先国外一线大城市。到了那里,先找出市中心,大城市一般都是依水或者海建起来的,比如新加坡,市中心在downtown,city hall,marina bay,raffles place,新加坡的地铁分东西线、南北线、东北线、环线等,可以从市中心,沿着这些主要的地铁线往外捋,一站一站下来实地看。

         海外置业,需要考虑社区,各个社区差异比较大,一般来说,外来人种多的地方,房价偏低,当地人种多的地方,房价偏高,但是出租出售会非常便利,这个是和中国不同的。中国一般是好租的地方房价偏低,人员杂乱;而高端楼盘一般是以自主或者等升值为主的,不出租。人群的生活习惯也会影响房价和出租出售对象,比如新加坡华人多,华人喜欢wet market,步行10分钟内有wet market的楼盘,受华人喜爱。wet market就相当于中国的农贸市场,和普通市场最大的区别,在于里面有卖海鲜、卖鱼卖虾的。中国的超时一般都有生鲜区,里面是模拟菜市场的,这个是超市来中国之后本土化的产物,国外的超市也有生鲜区,但一般卖半处理的生鲜为主(相当于中国的净菜区),受华人影响或者华人聚居区的超时,才会真的有生鲜超市,其他的超市撑死了卖个龙虾、螃蟹啥的。超市、菜市场、饭店的贩卖方式还与zj文化有关,老外一般不接受point to kill(你指着一条鱼说,我要这条,师傅帮我杀一下,就是point to kill;去餐馆说,我要这只螃蟹,清蒸,也是point to kill)。如果你要自住,选符合或者接近华人生活习惯的地方会比较好,不然人生失去了很多生活乐趣。

第七个问题 家里谁是决策人?

         看宏观,看数据,也许男人更有优势。看风格、看装修、看品位,包括砍价,一般女人更有优势。江浙沪的好的风气,是老婆们的地位比较高,这个其实没毛病。一个男人在外面努力打拼为了啥?就是为了老婆孩子过上幸福的生活,所以,涉及到什么时间点买房,在哪个地段买,应该准备多少预算,老公们可以做主;买哪个楼盘,那栋楼,哪个楼层,哪个户型,哪种装修风格,可以让老婆们做主。家里有老人孩子同住的,也可以让他们出出主意。

第八 政策有没有问题

    虽然年纪大了不愿意多点评时政,但房产政策肯定是有商榷余地的。其一,对大城市莫名其妙的恐慌。每三个日本人,就有一个人住在东京,为毛不能每三个中国人,就有一个住在上海?或者大上海?或者上海、苏州、南通、嘉兴、宁波、杭州形成的大都市圈?为毛不可以?

就好比几十年前大家一口同声认为中国土地的承载极限是18亿人,18亿零一个都活不下去,你怎么知道的?

         地产商有没有原罪?有。是不是死罪?不是。但是,很多人会认为,只要我们减少土地供应,收紧银根,限制房价,把地产商都搞死了,房价就降了。嗯,同样的逻辑,只要中东不产石油了,中石油中石化瘫痪了,油价就跌了。全国18亿亩耕地颗粒无收,粮食价格就会很便宜很便宜。

第九

    可以学新加坡么?可以的。苏州从1992年开始学新加坡,但是十几年后,放弃了。也许觉得祖国日益繁荣昌盛,没必须向一个弹丸小国学习吧。

         新加坡,85%的老百姓住公宅(HDB),政府的目标,是只要家庭收入满1200元新币(6000人民币每月),就应该有自己的房子,只是这个房子不能太奢华。

         想住奢华的房子,自己掏几倍的价格买私宅。私宅不限价,但是为了限制外国人炒房,加征15%的额外印花税。也就是说,外国人每次买房,都必须付手续费、正常税收,以及额外的15%,交易成本很高,这有效限制了炒房,政府增加了收入,可以用来帮助低收入人群。

         新加坡有房产税,大概相当于2周租金,不影响自主,也不影响出租,由房东承担。

         新加坡核心地段都是99年产权,非核心地段有999年和free hold(永久产权)。外国人不能持有土地,除非是圣淘沙岛(旅游景点)。

         无论是一个企业,一个城市,一个国家,都应该是精英阶层拼了老命努力赚钱,承担绝大部分税收义务,让普通人安居乐业。为了鼓励有钱人继续努力,低收入人群不要变懒,允许有生活水平的差异。这是理想状态。贫穷不是社会主义,平均主义也不是中国梦的本意。

第十

千言万语无从说起,点到为止吧。

有不同意见请保留。世界上的事,你说了不算,我说了也不算。求同存异吧。

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